Trong nhiều năm, có vẻ như những cảnh báo về khả năng vỡ bong bóng nhà đất của Trung Quốc không được nhiều người lưu tâm. Tuy nhiên, với tình hình kinh doanh nhà đất quý I năm nay, khả năng này rất có thể xảy ra bởi ba nhân tố giúp thị trường nhà đất Trung Quốc hoạt động sôi nổi có thể không còn hiệu quả. Ba nhân tố đó là: sự phụ thuộc của ngân sách địa phương vào đất đai; lợi ích của các công ty địa ốc; và hành động của những người sở hữu nhà để ngăn giá nhà đất giảm.

Ảnh chụp các tòa nhà thương mại và dân dụng ở Thượng Hải. Báo cáo ngày 30 tháng 9 năm 2013 nhận định rằng, trong tháng 9 giá nhà đất ở Trung Quốc tăng nhanh hơn so với tháng trước do ảnh hưởng của các chính sách kiểm soát giá suy giảm. (Ảnh internet)

Thị trường nhà đất Trung Quốc cung vượt cầu

Thực tế thị trường nhà đất Trung Quốc rơi vào tình trạng cung vượt cầu từ lâu, và chúng ta có thể đánh giá tình hình sức khỏe của thị trường này bằng hai bộ số liệu sau đây.

Bộ dữ liệu thứ nhất, theo Tổ chức Nghiên cứu Nhà đất Trung Quốc năm 2012, tổng diện tích nhà ở xây mới tại Trung Quốc vào khoảng 2 tỷ m2, bằng một nửa tổng diện tích nhà ở xây mới toàn thế giới mỗi năm; trong đó hơn 70%, tương đương 1,4 tỷ m2 diện tích nhà ở xây mới là nhà ở dân dụng, và hơn 40% lượng nhà ở nằm ở các thành phố cấp một và cấp hai ở Trung Quốc.

“Dữ liệu cho thấy chỉ tính riêng bốn năm trở lại đây số lượng căn hộ xây mới đủ cho một nửa dân số cả nước đổi căn hộ một lần”, và “nếu diện tích nhà ở theo đầu người là 36 m2 một người thì các căn hộ mới ở Trung Quốc có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho hơn 38 triệu người mỗi năm”- truyền thông nhà nước đưa tin về lượng cung nhà ở trên thị trường.

Số liệu trên chưa tính diện tích nhà ở hoàn thành vào năm 2013, bộ số liệu thứ hai có ba phiên bản, mỗi phiên bản lại khác biệt đáng kể so với phiên bản còn lại: Tổng cục Thống kê Quốc gia đưa ra con số 1,067 tỷ m2; ngân hàng của Mỹ Merrill Lynch đưa ra con số 1,1 tỷ m2; và một ước tính khác cho rằng năm 2013 diện tích các căn hộ ở đô thị lên đến 2,6 tỷ m2. Tổng diện tích nhà ở xây mới hoàn thành chỉ tính theo con số Tổng cục Thống kê Quốc gia đưa ra đã là rất lớn.

Vậy thì với quá nhiều căn hộ như thế, ai mới là người mua thực sự? Nếu nhìn vào giá nhà đất hiện nay, có thể thấy rằng hầu hết những người thuộc tầng lớp trung lưu hoặc bần nông không thể mua được. Vậy nên, những người mua nhà chủ yếu là các quan chức hoặc những người giàu có đang muốn tìm kiếm công cụ bảo vệ tài sản. Thực tế này đã được truyền thông đưa tin xác nhận về tình trạng “mua nhà hàng loạt” trong những năm gần đây. Những quan chức cấp cao bị tố cáo đứng tên trong hàng chục hay vài chục căn hộ; các quan chức kỳ cựu như cựu Bộ trưởng Đường sắt Lưu Chí Quân, hay Ủy viên Thường vụ Bộ Chính trị Chu Vĩnh Khang sở hữu thậm chí hàng trăm biệt thự.

Tháng 6 năm 2013, theo một thông tin được công bố rộng rãi, có ít nhất 6.000 người như Lưu Chí Quân ở Bắc Kinh. Điều đó có nghĩa là ở thành phố thủ phủ của Trung Quốc có ít nhất 6.000 người khác sở hữu trên 300 căn hộ. Cá nhân tôi thấy thông tin này là có cơ sở, nhất là khi đây là một đất nước theo chế độ trung ương tập quyền, và tại Bắc Kinh quá nhiều quan chức có cơ hội tiếp cận các cơ hội mua nhà.

Nhu cầu sở hữu nhà ở gần như vô tận như thế này được thúc đẩy chủ yếu bởi nhu cầu bảo vệ tài sản khi Trung Quốc đang phải đối mặt với tỷ lệ lạm phát cao trong thập kỷ qua, và thứ duy nhất có thể chạy đua với tỷ lệ lạm phát cao là tăng trưởng của giá nhà đất, và người ta cho rằng việc sở hữu một căn hộ và thời điểm mua là nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giàu nghèo trong tầng lớp trung lưu.

Tuy nhiên, giờ đây nhu cầu bảo vệ tài sản thông qua nhà đất giảm thiểu đáng kể vì hai lý do sau: chính sách chống tham nhũng và chính sách thuế nhà đất sắp tới.

Ba nhân tố giúp thị trường nhà đất Trung Quốc hoạt động sôi nổi.

Nhờ cả ba nhân tố này mà bong bóng nhà đất khổng lồ của Trung Quốc cho tới nay vẫn chưa bị vỡ, đó là:

Thứ nhất: Nỗ lực không ngừng của chính quyền địa phương trong công cuộc chống đỡ bong bóng nhà đất.

Tháng Giêng năm nay, Bộ Tài chính Trung Quốc ban hành dữ liệu về thu chi ngân sách trong cả nước năm 2013. Theo Bộ Tài chính, chính quyền địa phương Trung Quốc vẫn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn thu từ đất đai: tổng số tiền thu được từ quyền sở hữu đất đai của nhà nước là 4,1 nghìn tỷ nhân dân tệ, tăng 44,6% so với năm trước, phá vỡ kỷ lục 3,15 nghìn tỷ nhân dân tệ năm 2011; trong khi số tiền thu được từ quyền sử dụng đất tiếp tục tăng thì các khoản thu từ dịch vụ công khác sụt giảm, thu ngân sách cả nước năm 2013 là 12,91 nghìn tỷ nhân dân tệ, tăng 10,1% so với năm trước, mức tăng thấp nhất trong vòng bảy năm trở lại đây.

Xu hướng giảm này vẫn tiếp tục trong quý I năm nay.

Chính quyền địa phương làm thế nào để giữ giá nhà đất thoát khỏi tình trạng sụt giảm? Những cách làm sau đây nghe có hơi vô lý nhưng lại là thật. Ấy là chính quyền địa phương can thiệp vào giá bán nhà đất của các doanh nghiệp địa ốc lớn, và nghiêm cấm những doanh nghiệp này hạ thấp giá nhà để ngăn ngừa sự mất lòng tin của người mua và tránh không cho thị trường đi xuống.

Thứ hai: Các doanh nghiệp nhà đất cố giữ giá nhà.

Thông thường, khi triển vọng kinh tế không mấy sáng sủa thì bước đi khôn ngoan là nhanh chóng hạ giá bán tài sản và cắt lỗ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nhà đất Trung Quốc lại đang phải chật vật giữ cho giá nhà đất không đi xuống. Tại sao vậy?

Chủ sở hữu của một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã công khai nói rằng đó là do chính quyền địa phương không cho phép họ làm như vậy. Chủ tịch Tập đoàn Vanke- ông Vương Thạch đã tuyên bố công khai rằng, chính quyền thành phố Nam Ninh đã phạt công ty ông 40 triệu nhân dân tệ vì giảm giá nhà đất năm 2008. Ông Vương nói thêm rằng ở một số thành phố lớn, chính quyền địa phương đã tiến hành kiểm toán và thanh tra thuế Vanke sau khi Tập đoàn này hạ thấp giá nhà.

Một số chính quyền địa phương triệu tập cuộc họp với chủ sở hữu các doanh nghiệp bất động sản, khẳng định rõ ràng rằng việc giảm giá nhà đất là không được phép.

Phát biểu của ông Vương nhận được ủng hộ của những người trong ngành. Có nhiều báo cáo cho thấy ở những thành phố như Trường Sa, Hàng Châu và Ninh Ba, tại những buổi triệu tập các doanh nghiệp bất động sản, các quan chức thúc giục họ không nên dễ dàng hạ thấp giá nhà hoặc bán tháo những căn hộ còn dư của công ty để ngăn các tín hiệu tiêu cực trên thị trường. Và theo các báo cáo đó, những doanh nghiệp dẫn đầu như Vanke và Poly, với nhiều dự án xây dựng tại một thành phố, sẽ có thể tạo ra ảnh hưởng lớn đến thị trường nếu họ hạ thấp giá nhà ở.

Một người hoạt động lâu năm trong ngành kể lại rằng gần đây tại một quận ở thành phố Ninh Ba, một công ty kinh doanh địa ốc muốn hạ giá bán và bị quản lý quận đó yêu cầu không được giảm giá vì giảm giá như vậy sẽ có thể gây ra ảnh hưởng tiêu cực lớn.

Tuy nhiên, sự can thiệp của chính quyền địa phương chỉ là một nửa câu chuyện. Các doanh nghiệp địa ốc cũng lo lắng rằng giảm giá nhà đất sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của thị trường, từ đó dẫn tới sụt giảm khối lượng giao dịch.

Thị trường nhà đất Trung Quốc, tương tự như thị trường chứng khoán, đều phụ thuộc vào niềm tin của nhà đầu tư và đó là kết quả của sự đầu cơ quá độ. Đặc điểm của thị trường kiểu này là mọi người sẽ chỉ cảm thấy tin tưởng khi giá tăng, và ngay khi giá giảm thì niềm tin của các nhà đầu tư cũng biến mất hoàn toàn. Điều này khiến giá giảm nhanh hơn và thấp hơn nữa. Việc tăng số lượng nhà bán ra với một mức giá thấp sẽ chỉ tạo ra sự hoài nghi của người mua, và làm giá mua kỳ vọng giảm thấp hơn nữa.

Theo các báo cáo thị trường, quý I năm nay, số lượng các giao dịch nhà đất ở thành phố Hàng Châu là 10.112 giao dịch, giảm 37,8% so với năm ngoái; giá một thương vụ bình quân là 15.388 nhân dân tệ một m2, giảm 11,3%. Các nhà phân tích nhận xét điều này cho thấy chính sách giảm giá nhà không thể giúp tăng nhanh lượng nhà bán ra; ngược lại, bước đi đó lại giống như quân cờ domino đầu tiên, vì nếu đổ, nó sẽ kích phát một phản ứng dây chuyền giảm giá nhà đất ở các thành phố Thường Châu, Ninh Ba, Dinh Khẩu, Liên Vân Cảng và Tần Hoàng Đảo.

Thứ ba: Hành động ngăn không cho giá giảm của những người sở hữu nhà.

Ngoài hai nhân tố đề cập ở trên, còn một nhân tố thứ ba góp phần chống đỡ cho bong bóng nhà đất ở Trung Quốc. Đó là hành động ngăn không cho giá giảm của những người sở hữu nhà.

Bắt đầu từ năm 2011 ở Thượng Hải, các thành phố trên khắp Trung Quốc đã xuất hiện việc các chủ sở hữu nhà ở yêu cầu một khoản tiền hoàn lại nếu giá nhà giảm, vì trong mắt họ đó là “hành vi gian lận giá cả”. Bất cứ khi nào các doanh nghiệp địa ốc muốn hạ thấp giá nhà ở, thì các chủ sở hữu nhà ở ngay lập tức sẽ bao vây văn phòng giao dịch, yêu cầu doanh nghiệp không được tiếp tục thực hiện chính sách giảm giá. Vụ việc gần đây nhất như vậy đã xảy ra ở Thành Đô vào tháng 4 năm nay.

Và như vậy, việc điều tiết và kiểm soát giá nhà đất ở Trung Quốc bị đặt vào một tình thế tiến thoái lưỡng nan với một đặc điểm rất đặc trưng của xã hội Trung Quốc, đó là: người dân cảm thấy không hài lòng nếu giá nhà đất không hạ nhiệt nhưng ngược lại nếu giá giảm thì gặp phải sự phản đối của những người đang nắm giữ nhà đất trong tay.

Không một bong bóng kinh tế nào có thể kéo dài mãi mãi!

Trong bốn năm qua, thị trường nhà đất Trung Quốc được chèo chống bởi ba nhân tố này, trong đó nhân tố quan trọng nhất là những nỗ lực không ngừng của các cấp chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, đến một ngày nào đó bong bóng sẽ vỡ. Tháng 4 năm nay, các kênh truyền thông lớn ở Trung Quốc đã bắt đầu thảo luận về khả năng vỡ bong bóng nhà đất. Ngày 27 tháng 4 mạng Tân Hoa Xã đặt câu hỏi: “Giờ đây thị trường nhà đất đã có dấu hiệu nguội dần rõ rệt, liệu nó có thể duy trì vị trí trụ cột trong nền kinh tế Trung Quốc nữa hay không?”

Những số liệu sau khiến các kênh truyền thông Trung Quốc không thể phớt lờ vấn đề này được nữa:

Trước tình trạng giá nhà đất giảm đáng kể, khối lượng giao dịch cũng giảm xuống thay vì tăng lên. Tháng 2 năm nay, lần đầu tiên kể từ tháng 2 năm 2011, giá nhà mới xây ở 70 thành phố lớn và trung bình ở Trung Quốc sụt giảm kép so với cùng kỳ năm trước và so với cả năm. Những số liệu mới nhất do Tổng cục Thống kê công bố ngày 18 tháng 4 cho thấy, trong số 70 thành phố lớn và trung bình ở Trung Quốc thì 14 thành phố có giá nhà tăng bằng 0 hoặc giảm giá các căn hộ mới xây. Và điều quan trọng nhất là, trong đợt nghỉ lễ dài ngày dịp 1 tháng 5, khối lượng giao dịch nhà đất ở mức thấp kỷ lục. Ở Bắc Kinh, khối lượng giao dịch và giá nhà ở cũ đều giảm.

Vỡ bong bóng nhà đất ở Trung Quốc chỉ còn là vấn đề thời gian. Câu hỏi duy nhất đặt ra là mức giá sẽ tụt xuống mức nào và trong thời gian bao lâu.

Trong con mắt của chính phủ Trung Quốc, nếu bong bóng vỡ, kịch bản lý tưởng là mức giá nhà đất giảm từng chút trong một khoảng thời gian nhất định và chính phủ có thể kiểm soát được chứ không phải là giảm giá đột ngột và nhanh chóng, gây hoang mang và dẫn đến thảm hoạ.

Vấn đề là trên thị trường, cung cầu có quy tắc điều tiết riêng. Can thiệp bằng cách áp đặt chỉ có thể hiệu quả một phần trong một khoảng thời gian nhất định, chứ không thể kéo dài mãi. Các biện pháp mà một chính phủ có thể dùng để điều tiết nền kinh tế là luôn có hạn chế và chắc chắn chúng không phải là chiếc chìa khoá vạn năng.

Hà Than Liên

Theo vietdaikynguyen

Hà Thanh Liên là một nhà kinh tế và một nhà văn nổi tiếng người Trung Quốc, hiện đang sinh sống tại Mỹ. Bà là tác giả của cuốn sách “Cạm bẫy Trung Hoa” (China’s Pitfalls), trong đó thảo luận về nạn tham nhũng trong các đợt cải cách kinh tế của Trung Quốc vào đầu những năm 90. Ngoài ra, bà còn là tác giả của cuốn sách “Sương Mù Kiểm Duyệt: Kiểm soát truyền thông ở Trung Quốc” (The Fog of Censorship: Media Control in China), trong đó đề cập đến sự kiểm soát và hạn chế luồng thông tin của giới báo chí. Bà thường xuyên viết các bài bình luận về những vấn đề kinh tế và xã hội của Trung Quốc đương thời.

Các bài viết liên quan:

Việt Nam hy vọng tiếp 1 triệu du khách Trung Quốc trong năm nay Trung Quốc: Cất tiền vào đâu? Kiếm tiền tỉ từ “nhà nát” Bong bóng bất động sản Trung Quốc ngày càng lớn Sợ đồ giả trong nước, dân TQ xuất ngoại mua hàng hiệu Giải pháp 30 ngàn tỷ Trung Quốc thoái trào, cơ hội cho Việt Nam? Ngày thứ 3 liên tiếp, Trung quốc phá giá đồng nhân dân tệ